Il costo è una delle caratteristiche chiave del soggetto di una transazione di diritto civile. Quali sono i suoi sintomi? Come vengono classificati i valori? A quale scopo negli affari o nel settore immobiliare vengono calcolati gli indicatori pertinenti e con quali metodi?
Cos'è il costo e la valutazione
Prima di studiare i tipi di valore e i motivi che accompagnano la sua classificazione, determineremo ciò che rappresenta. Ci sono molti criteri che le permetterebbero di dare una descrizione inequivocabile tra il mondo e gli economisti russi. Tra i più popolari ci sono: il costo è la quantità di denaro stabilita come condizione di una transazione nel processo di interazione tra soggetti di relazioni di diritto civile al momento stimato del trasferimento dei diritti di proprietà o altri meccanismi per l'utilizzo dell'oggetto. A sua volta, il concetto di "valutazione" è associato a un meccanismo per determinare l'importo in questione.
Aspetti della valutazione
Gli oggetti di valutazione possono essere immobili, servizi, trasporti, articoli per la casa, proprietà intellettuale - tutto ciò che è previsto dalla legge civile come possibile soggetto per transazioni che coinvolgono persone fisiche e giuridiche. La procedura associata alla determinazione del valore monetario, il cui trasferimento da un soggetto di relazioni giuridiche a un altro è la base per il trasferimento dei diritti di proprietà, è effettuata con metodi riconosciuti da entrambe le parti. Possono anche essere offerti da terzi, ma previo accordo con i principali partecipanti alla transazione.
Questi o altri tipi di valore di beni, proprietà o servizi possono essere determinati, a seconda della natura del rapporto giuridico, su richiesta delle parti o in virtù dei requisiti di legge. Quindi, ad esempio, nelle transazioni immobiliari, l'uso dei servizi di periti è in molti casi obbligatorio per la registrazione dei diritti di proprietà.
Approcci di valutazione
La valutazione, nonché, ad esempio, la determinazione del tipo di valore, può essere effettuata nel quadro di vari approcci. Nella pratica commerciale russa, ce ne sono tre principali: redditizia, comparativa e costosa. Consideriamo la loro essenza.
Il modello di reddito prevede l'uso di metodi basati sul calcolo delle entrate stimate derivanti dal possibile utilizzo dell'oggetto di valutazione da parte del nuovo proprietario, ad esempio il noleggio. Il modello comparativo prevede lo studio di figure che caratterizzano i tipi di valore della proprietà di alcuni oggetti, con indicatori di altri molto simili in termini di caratteristiche di base. Ad esempio, un perito, determinando l'indicatore monetario appropriato per un appartamento, di norma, esamina le offerte esistenti nel mercato immobiliare. Nel quadro del modello dei costi, vengono calcolati i possibili costi necessari in termini di mantenimento dell'oggetto in condizioni funzionali adeguate. Se, per esempio, una persona acquista un trattore, l'esperto di valutazione da lui assunto dovrebbe, nel determinare il costo di questo tipo di trasporto, tenere conto dei costi potenziali associati alla riparazione delle attrezzature.
Risultato di costo
Non appena vengono analizzati i tipi di valore della proprietà e viene fornita la valutazione corrispondente, il suo risultato può essere utilizzato come linea guida per determinare il prezzo finale della transazione. O per altri scopi - ad esempio, quando si stipula un contratto assicurativo, si concede un prestito, si vende un'azione, ecc. Consideriamo quali tipi di valore si distinguono nella valutazione di vari oggetti da parte di esperti russi. E anche come le informazioni pertinenti possono essere utilizzate nella pratica.
Classificazione dei costi
Quali tipi di valore di questo o quell'oggetto di valutazione si distinguono dagli esperti moderni? Esistono molti criteri di classificazione. Considera uno dei modelli comuni tra gli economisti russi.
Contiene, in particolare, valore di mercato. Questo è il prezzo, il cui valore è fissato al momento della valutazione dell'oggetto, a condizione che si supponga che sia venduto in un segmento competitivo. Cioè, i prerequisiti per determinare il valore corretto sono la disponibilità di informazioni pubbliche sui principi del prezzo dei beni, l'assenza di significativi fattori esterni (regolatori) che incidono sul prezzo.
Esiste un valore di investimento nel modello in esame. I suoi indicatori sono identificati al fine di fornire informazioni alle persone interessate a investire in un determinato oggetto. In alcuni casi, il valore dell'investimento può coincidere con il valore di mercato. Ma non è sempre così. Talvolta, contemporaneamente all'investimento, viene calcolato anche il valore residuo dell'oggetto. Il suo valore esprime la probabile quantità di entrate possibili sul fatto della rivendita dell'oggetto della transazione.
C'è un valore catastale. Lo scopo della sua istituzione è di registrare l'oggetto in un determinato stato o registro industriale con il successivo uso delle informazioni da parte delle dichiarazioni pertinenti. Di norma, in questo caso stiamo parlando del calcolo delle tasse. Il valore catastale è di solito inferiore al mercato, se parliamo di immobili, o approssimativamente uguale ad esso.
Esiste anche un valore assicurativo. Implica il calcolo dell'importo dei pagamenti nell'ambito di un contratto assicurativo. In alcuni casi, anche il costo di sostituzione di un oggetto viene calcolato contemporaneamente ad esso. Ciò accade, ad esempio, se l'accordo pertinente con la compagnia di assicurazione non implica un risarcimento monetario, ma il ripristino dell'oggetto al suo stato funzionale originale in caso di danni o guasti.
Pertanto, abbiamo esaminato i 4 tipi di valore più comuni nella scuola economica russa, oltre a diversi complementari. Questo elenco, ovviamente, non è esaustivo. Esistono tipi privati di valore di mercato, nonché investimenti, o catastali, riguardanti le caratteristiche di oggetti con diverso, come opzione, stato giuridico. Passiamo ora allo studio dell'essenza degli oggetti per i quali viene calcolato il parametro corrispondente sotto l'aspetto del significato pratico.
Valutazione aziendale
Naturalmente, ci sono molti tipi specifici di oggetti in relazione al quale viene determinato il valore. Tra le attività commerciali russe più frequentemente riscontrate vi sono affari e proprietà immobiliari. Nel primo caso, viene valutata la totalità delle attività, i principi di gestione e le attività generatrici di profitto delle imprese. Prima di studiare i tipi di valore dell'impresa, sarà utile determinare gli obiettivi che affrontano l'argomento della valutazione corrispondente.
Perché determinare i parametri di costo per un'azienda? La prima opzione qui sono le prospettive di vendita dell'impresa. Il proprietario dell'azienda può decidere di fare un'altra cosa, ma prima che sia utile trasferire la corrente nelle mani di un altro proprietario. Inoltre, è possibile effettuare una valutazione aziendale per migliorare la qualità della gestione aziendale, identificare possibili carenze nel sistema di gestione. Un'altra opzione è quella di attirare l'attenzione degli investitori se non vi è abbastanza capitale circolante, o la società ha impostato il compito di espandere il mercato, a seguito del quale sono necessari fondi aggiuntivi. La valutazione aziendale può essere effettuata al momento della richiesta di un prestito - è, di regola, che funge da linea guida per prendere decisioni sulla concessione di un prestito da parte di una banca.
Valori di valutazione aziendale
Quali tipi di valore sono coinvolti nella valutazione delle imprese? Quali principi vengono usati più spesso qui? I principali tipi di valore applicabili alla valutazione aziendale sono il mercato e gli investimenti. Secondo alcuni esperti, considerando la possibilità di acquistare un'impresa, è consigliabile che un partner si concentri sulla seconda direzione nell'analisi delle prospettive pertinenti. Poiché un tipico prezzo di "mercato" per un'azienda è un indicatore che non sempre parla chiaramente del potenziale di sviluppo di un'impresa. Ma se stiamo parlando di identificarlo con precisione, allora i principi chiave del calcolo dei numeri necessari possono essere basati:
- confrontando gli indicatori disponibili con quelli caratteristici di altri partecipanti al mercato;
- lo studio dei vantaggi competitivi dell'azienda;
- sulla visione soggettiva degli esperti che effettuano la valutazione;
- lo studio dell'influenza di fattori esterni.
Se stiamo parlando di determinare il valore dell'investimento di un'azienda, è possibile applicare gli stessi principi, ma oltre a loro è anche possibile utilizzarne un numero diverso:
- modellizzazione del comportamento delle entità coinvolte nell'attività (influenza dei fattori);
- calcolo della redditività (aumento del valore di mercato nel tempo).
Indicatori di valore specifici possono soddisfare un potenziale acquirente di un'azienda o di un investitore, a seconda delle dimensioni stimate degli investimenti nell'azienda e delle prospettive per il loro ritorno sull'investimento. In molti casi, l'investimento può essere di origine creditizia. Il valore del possibile profitto non dovrebbe essere diverso da zero, ma garantire anche il pagamento degli interessi alla banca. Ulteriori linee guida nel processo decisionale degli investitori, senza contare gli indicatori che riflettono il valore di mercato e di investimento di un'azienda, possono includere:
- la sostenibilità stimata del business (la capacità di generare reddito per lungo tempo);
- correlazione dei periodi di rimborso con le imprese competitive (forse è più redditizio per un investitore investire in un'altra società e per l'acquirente acquisirlo);
- livello di fiducia tra i partner.
Questi criteri possono essere molto soggettivi. Pertanto, nella pratica aziendale, il valore di mercato e di investimento di un'azienda sono parametri importanti, ma non sempre quelli chiave.
Un altro possibile fattore è il costo dei tipi di lavoro associati alla valutazione del business per investimenti o un possibile acquisto. Se lo studio dell'impresa può essere accompagnato da investimenti significativi che non implicano un profitto reale (ad esempio, contattare esperti esterni, revisori e analisti), è probabile che l'investitore o il potenziale acquirente dell'azienda preferiscano non trattare con una determinata società.
Valutazione della proprietà
Sarà utile studiare quali tipi di valore di proprietà sono, nonché quali approcci vengono implementati nel valutarlo. Ma prima - come nel caso degli affari - definiamo gli obiettivi perseguiti dai partecipanti alle transazioni civili del tipo corrispondente. La necessità di studiare i tipi di valore della proprietà, nonché di rivolgersi ai servizi di un perito, sorge nei seguenti casi principali:
- esiste una transazione di vendita di un appartamento, ufficio, altro edificio o locale;
- attività valutate dell'azienda;
- la dimensione della base imponibile è determinata in termini di imposte sulla proprietà.
Naturalmente, in pratica, ci possono essere più ragioni per la valutazione immobiliare. Ad esempio, in alcuni casi diventa necessario determinare i tipi di costo stimato oltre alle procedure di base. Oppure - come opzione - per valutare beni immobili in vista del suo trasferimento per esigenze statali.
Valori di valutazione della proprietà
Abbiamo notato in precedenza che i principali tipi di valore aziendale sono il mercato e gli investimenti. Per quanto riguarda il settore immobiliare, è possibile esaminare gli stessi parametri, ma di norma ce ne sono anche altri. Vale a dire, il valore catastale e assicurativo dell'oggetto. In alcuni casi, viene anche determinata la liquidazione. Abbiamo già considerato le caratteristiche di determinazione del valore di mercato e di investimento sopra. Nel caso del settore immobiliare, i principi e i metodi generali nella loro forma sono generalmente simili a quelli utilizzati nella valutazione di un'impresa. Sono coinvolti solo quando sono più adeguati alle specifiche del mercato corrispondente: la "concorrenza" è sostituita da "condizioni" (livello di riparazione, materiali di finitura e sua qualità, ecc.), "Redditività" - dall'atteso "aumento del prezzo".
Esaminiamo ora come viene eseguito il calcolo delle cifre per i valori catastali, assicurativi e di liquidazione. Tutti hanno alcuni dettagli. Ogni tipo di valore determinato dall'elenco è caratterizzato da caratteristiche nell'aspetto dei metodi di valutazione. Considerali.
Per quanto riguarda il valore catastale degli immobili, il perito prende come base le metodologie riflesse nelle pertinenti fonti legislative, le raccomandazioni del Ministero delle finanze e altri dipartimenti responsabili dell'uso pratico delle informazioni pertinenti sugli alloggi. In alcuni casi, possono anche essere utilizzati criteri specifici per determinare il valore di mercato di un oggetto. È possibile studiare varie documentazioni tecniche.
Se il compito è determinare il valore assicurato degli immobili, in questo caso, di norma, il perito è guidato principalmente da metodi di mercato, ma adeguato al contenuto effettivo della transazione di acquisto e vendita. Ad esempio, se una persona acquista un appartamento con un'ipoteca, nel valore dell'assicurazione può essere incluso solo l'importo del prestito. E in questo caso, la base appropriata per il calcolo dell'importo previsto dal contratto con gli assicuratori può essere inferiore rispetto a se il valore di mercato dell'appartamento fosse assunto nella sua forma pura.
Un'ipoteca è un esempio di un segmento di mercato in cui il valore residuo di un oggetto può essere praticamente significativo per i soggetti di transazioni di diritto civile. Se, ad esempio, un individuo o un'organizzazione non è in grado di soddisfare le condizioni per il pagamento di un prestito, la banca probabilmente deciderà di vendere la proprietà impegnata. Anche prima di firmare una transazione di prestito, un istituto finanziario vorrà probabilmente analizzare le prospettive per la componente di liquidazione del progetto.
Notiamo, tuttavia, che alcuni esperti ritengono illegale utilizzare il termine "valore residuo" in relazione alle transazioni immobiliari quando interagiscono con le banche. Il fatto è che, per impostazione predefinita, un contratto di mutuo non implica un trasferimento obbligatorio dell'appartamento nella proprietà della banca - è solo una misura di sicurezza per un prestito. Mentre nella sua forma pura, il valore di liquidazione implica il calcolo del prezzo al quale il proprietario di un oggetto (ad esempio un'azienda) sarà in grado di vendere la sua proprietà (diciamo, a causa del fallimento dell'impresa). Pertanto, utilizzare il termine in questione in relazione al settore immobiliare deve essere usato con cautela.
